业主直租直售的流行是市场冷清时的“不得已”和“理性选择”，而市场火爆时，回归中介则是追求“效率最大化”和“收益最大化”的另一种“理性选择”。 这一切的背后，都是业主根据市场行情做出的利益最大化的决策。

当房价进入快速上涨的“卖方市场”时，业主选择自己卖房（直售）的意愿会大幅降低。

这正好从反面印证了“一切都是行情决定的”这个核心逻辑。市场环境的变化，会直接改变业主的行为模式。

以下是房价上涨期，业主不愿直售的几个关键原因：

1. 核心动机消失：不值得为“省小钱”而“冒风险”或“费劲”

• 机会成本过高： 在房价快速上涨期，时间就是金钱。房子可能一天一个价。业主自己卖房需要投入大量时间精力（接待看房、反复沟通、研究流程）。与其把时间花在繁琐的卖房过程上，不如直接交给中介，自己腾出工夫去盯下一套投资或者享受生活。 快速成交、落袋为安才是首要目标。

• 风险收益不匹配： 自己卖房可能因为不专业导致交易周期拉长（比如遇到贷款有问题的买家），或者合同出纰漏。在这期间，万一市场又涨了，或者政策有变，业主潜在的损失可能远高于省下的那点中介费。为了省几万块中介费，去承担可能损失几十万房价上涨收益的风险，是得不偿失的。

2. 中介的核心价值在“卖方市场”被无限放大

在房子不愁卖的时候，业主对中介的需求不再是“帮我找到买家”，而是升级为：

• “帮我快速筛选出最优质、最靠谱的买家”：中介可以利用其客户池，快速匹配出付款方式最好（全款 > 高首付 > 低首付）、资质最优、交易流程最顺畅的买家。业主自己很难判断哪个买家不会在后续流程中掉链子。

• “帮我制造竞争，卖出最高价”：这是中介在牛市中最核心的价值。他们善于通过集中带看、制造竞价氛围等方式，让多个买家相互竞争，最终往往能把成交价推得比业主的心理预期还要高。多卖出的房价，远远覆盖了中介费。 业主自己单打独斗，几乎不可能创造出这种竞价的场景。

• “帮我处理海量咨询，让我省心”：一套热门房源上市，咨询电话会被打爆。中介可以作为“防火墙”，先进行初步筛选，只将最符合条件的买家推送给业主，极大减少了业主的精力消耗。

3. 心态的转变：从“成本导向”变为“效率和安全导向”

• 下行市场（买方市场）： 业主心态是 “成本导向”——“怎么省怎么来”。赚不到溢价，那就尽力节省成本，中介费就成了首要的节省目标。

• 上行市场（卖方市场）： 业主心态变为 “效率和收益导向”——“怎么快、怎么多赚、怎么安全怎么来”。只要中介能帮我更快、更安全地赚到更多的钱，支付服务费是理所当然的。

总结对比：

所以，您的判断非常准确。直售的流行是市场冷清时的“不得已”和“理性选择”，而市场火爆时，回归中介则是追求“效率最大化”和“收益最大化”的另一种“理性选择”。 这一切的背后，都是业主根据市场行情做出的利益最大化的决策。