租客拖欠租金且拒不搬离，房东该如何依法应对？

在房屋租赁过程中，遇到租客长期拖欠租金且拒绝搬离的情况，确实令人头疼。许多房东因此感到束手无策，甚至有人考虑采取断水、断电或强行清房等激烈手段。然而，这些做法不仅难以从根本上解决问题，反而可能使房东陷入法律纠纷。本文旨在从法律角度出发，为房东梳理一套合法、规范的维权路径。

第一步：友好协商，了解症结所在

在采取任何正式行动之前，建议房东首先尝试与租客进行沟通。拖欠房租的原因多种多样，可能是由于租客突遇经济困难、家庭变故，或是与房东之间存在其他未解决的矛盾。通过心平气和的对话，或许能够了解问题的根源。

如果租客确有困难且态度诚恳，双方可以协商出一个过渡性方案，例如：约定分期支付欠款、给予一定的宽限期、或者协商一致解除合同并约定搬离时间。这种方式成本最低，也最能避免后续的诉累。

第二步：发送正式催告函，固定法律证据

如果沟通无效，租客既不给钱也不表态，房东应立即启动书面程序。发送一份正式的《催款通知函》至关重要，这不仅是履行法律上的“催告义务”，也是为后续可能的诉讼固定关键证据。

• 内容要点：通知函应明确写明拖欠租金的数额、拖欠的起止时间，并限定一个合理的支付期限（例如7至15天）。同时，明确告知若逾期未支付，房东将依据合同约定及相关法律解除合同，并要求租客承担相应责任。

• 送达方式：为避免对方拒收导致口说无凭，建议通过邮政特快专递（EMS） 寄送，并在快递单的“内件品名”栏备注“李XX租欠款催告函”等具体信息。保留好邮寄底单和物流签收记录，这是证明已履行通知义务的有力凭证。

第三步：依法解除合同，厘清权利义务

如果租客在催告期限届满后仍然无动于衷，房东便有权行使合同解除权。

• 法律依据：根据《民法典》第七百二十二条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。

• 操作方式：房东需向租客发送《解除合同通知书》，明确告知其双方的租赁合同自某日起正式解除，并要求其在指定日期内搬离并结清所有费用。同样，这份通知也应通过EMS寄送并保留凭证。

至此，双方的租赁关系在法律上已经终止。租客继续占用房屋的性质，已经转变为“无权占有”。

第四步：提起诉讼，寻求司法裁决

这是解决纠纷的核心环节。在合同解除后，如果租客依然我行我素，拒绝搬离，房东必须向法院寻求帮助。

• 切忌自行强行收房：需要特别强调的是，房东切不可自行更换门锁或强行清空房屋。因为私人无权执行强制腾退，一旦处理不当，极易引发正面冲突，甚至可能因侵犯租客的合法权益（如物品损失）而被反诉。法院才是唯一有权采取强制措施的机构。

• 诉讼请求：向房屋所在地的人民法院提起诉讼时，主要诉求应包含以下几点：

  1. 请求法院确认双方租赁合同已于某日解除；

  2. 判令被告（租客）立即腾空房屋并返还给原告（房东）；

  3. 判令被告支付拖欠的租金、违约金，以及自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；

  4. 判令被告承担本案的诉讼费用。

第五步：申请强制执行，实现最终收房

如果房东的诉求得到了法院的支持，判决生效后，租客依然拒不履行搬离义务，那么房东可以在判决书规定的履行期限届满后，向法院申请强制执行。

法院执行局受理申请后，会依法向被执行人发出执行通知，并采取强制措施。在司法实践中，法院会组织法警、公证员、搬家公司等到场，对房屋内的物品进行清点、公证、搬离并运至指定地点保管，最终将空房交付给房东。整个过程在法律框架内进行，能够有效保障房东的合法权益，同时避免房东自身承担法律风险。

关于“拖欠多久可以收房”的补充说明

法律上并没有一个统一的“拖欠N天即可收房”的硬性规定。通常分两种情况看待：

1. 合同有约定：如果租赁合同中明确写明了“拖欠租金超过XX天，房东有权解除合同”，那么当租客违约达到该天数，房东在履行完催告程序后，即可主张解约。

2. 合同无约定：如果合同没有约定，则适用法定的“合理期限”。司法实践中，法院通常认为催告后给予15天至30天的支付期限较为合理。期限届满后，房东方可解约并起诉。

总结而言，面对“老赖”租客，房东的维权路径应当是：先礼后兵、书面留痕、依法解约、起诉确权、申请执行。 保持理性，遵循法定程序，虽然过程可能稍显漫长，但这是拿回房屋、避免节外生枝的唯一正确方式。